부동산 세금 절세 양도소득세와 증여시 주의할점 알아보기

양도 소득세란
토지나 건물 등의 자산이나 기타 재산의 소유권을 양도할 때 생기는 양도 소득에 대한 조세입니다.

양도 소득세는 양도가액에서 취득가액과 필요한 경비 (취등록세, 법무사비용, 중개수수료 등)을 차감한 뒤

장기보유 특별공제와 기본 공제를 한 후 금액에서 세율을 적용해 양도 소득세를 산출합니다. 그 산출된 금액에서 지방소득세 10%를 가산하면 총 부담할 세액이 되지요.

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그렇다면 부담되는 양도세 어떻게 하면 줄일 수 있을까요? 부동산 양도 시 절세 포인트

1. 주택처분순서, 양도차익이 큰 주택을 가장 나중에 처분하세요. 다주택자라면 ‘1세대 1주택 비과세’를 활용하는 전략이야 말로 가장 큰 절세방법이에요. 즉, 양도차익이 커서 양도소득세가 제일 많이 나올 것으로 예상되는 주택을 가장 나중에 매각하여 1주택 비과세를 받는 것이 매우 유리한 것이죠.

2. 일시적 2주택은 비과세, 주택 취득부터 3년 내 기존 주택을 양도하세요. 최고의 절세야 두말할 것도 없이 세금을 안내는 것. 즉, 비과세이죠. 이러한 비과세 대상의 대표적인 경우가 일시적인 1세대 2주택이에요. 국내에 1주택을 소유한 1세대 (주민등록등본 상의 가족 모두)가 기존에 가지고 있던 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우를 말하는 건데요. 다시 말해 다른 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 기존에 가지고 있던 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 비과세 된답니다.

3. 감면 대상 부동산인지의 검토해 보세요여러 가지 양도세 과세특례가 있지만 대표적인 것으로 4.1부동산 대책에 의한 감면이 있어요. 신축주택, 미분양주택 또는 1세대 1주택자로부터 매입하는 주택으로서 ‘취득가액이 6억원 이하이거나 주택의 연면적(아파트는 전용면적)이 85제곱미터 이하인 주택’ 을 2013년 4월 1일부터 2013년 12월 31일까지 주택공급업체와 최초로 매매계약을 체결하여 그 계약에 따라 취득(2013년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우를 포함해요)한 경우에 해당 주택을 취득일부터 5년간 발생한양도차익에 대하여는 양도소득세의 100% 상당하는 세액을 감면해 줍니다.

4. 상가 겸용 주택일 경우, 주택으로 간주해요 상가와 주택이 함께 있는 겸용주택의 경우 양도소득세법에서는 주택면적이 상가면적보다 크면 전체를 주택으로 간주해요. 공부상의 용도는 상가가 주택보다 크지만 실제 사용용도는 주택이 더 크다면 공부상 용도로 변경하거나 실제로 주택으로 사용한 사실을 입증하면 1세대 1주택 혜택을 받을 수 있어요.

5. 처분시기를 고려합니다일반적으로 양도소득세는 양도차익에 대하여 6~38%의 세율이 적용됩니다. 그러나 부동산의 보유기간이 2년 미만일 경우 무조건 40%의 세율이 적용되며, 1년 미만의 경우 50%의 높은 세율이 적용될 수 있으니 주의 해야겠죠? 또한 같은 연도(1.1~12.31)내에 처분한 부동산들은 합산해서 높은 세율이 부과될 수 있으니 처분시기를 조절할 필요가 있어요. 또한 세법에서는3년 이상 보유한 부동산의 경우 10%, 4년 이상 보유한 경우 12%, 4년 이후부터는 1년 단위로 3%씩 추가로 ‘장기보유특별공제’를 해 주고 있어요. 따라서 최장 10년인 경우는 30%의 장기보유특별공제율 적용으로 양도소득세를 절약할 수 있습니다. 한편, 1세대 1주택이지만 양도소득세가 과세되는 고가주택은 최대 80%까지 장기보유특별공제를 적용해 줍니다.

6. 신고기간을 놓치지 마세요 부동산을 양도하는 경우 양도 일이 속하는 달의 말일로부터 2월 이내(즉, 8월달 중에 양도한 경우에는 10월말일 까지)에 양도세 신고를 해야 합니다. 이렇게 기한 내에 신고납부를 놓치게 되면 세법상 의무불이행으로 인한 가산세가 부과되요. 따라서 기한 내에 신고를 하는 것이 불필요한 세금 부담을 줄일수 있는 방법임을 꼭 명심 해야겠죠?

7. 증빙을 빠짐없이 챙기세요부동산의 취득이나 양도에 직접 관련된 비용도 실제 지출된 사실이 관련 증빙에 의해 입증되면 공제를 받을 수 있어요. 따라서 취득 당시 가액, 법무사 비용, 취득세와 농어촌특별세, 등록세와 교육세, 취득과 양도시의 부동산 중개수수료, 샤시설치비용, 발코니확장비용 등의 경우 세금계산서나 영수증 등을 잘 챙겨 두어야 합니다.

8. 배우자에게 증여하여 취득가액을 높이세요취득 당시에 비해 가격이 많이 오른 부동산을 배우자에게 증여(배우자 간 증여공제 6억원 적용)해서 취득가액을 높이는 전략이 있어요. 이는 증여 후 5년 간은 보유해야 효과를 볼 수 있어요.

부동산 세금 증여시 주의할점 알아보기

◇기준시가 고시일 전 증여해야 유리 부동산을 증여할 때에는 기준시가 고시일을 미리 체크해 두어야 한다. 기준시가 고시일 전·후로 평가액이 달라져 세 부담이 달라지기 때문이다. 기준시가 고시일은 부동산 종류별로 다른데 주택은 매년 4월 말, 토지는 매년 5월 말, 대형 상가나 오피스텔의 경우 매년 12월 말에 기준시가를 발표하고 있다. 어떤 부동산을 증여할 것인지 선택이 끝났다면 기준시가 고시일을 알아두고 그전에 증여하는 것이 유리하다. 기준시가는 예년보다 내려가기보다는 비슷하거나 혹은 조금이라도 오르는 경우가 대부분이기 때문이다.

◇자녀가 여럿 일 경우 분산해서 증여 어떤 자산을 언제 증여할지 결정했다면 누구에게 어떻게 증여할지 생각해야 한다. 증여세는 증여 재산을 받는 사람 기준으로 세금을 계산하기 때문이다. 같은 금액의 재산을 증여하더라도 증여받는 사람의 수를 늘리면 과세가액이 낮아져 적용세율이 낮아지게 된다. 또 사람별로 다르게 적용되는 증여 재산 공제를 활용하여 증여세를 줄일 수 있다. 배우자에게 증여하는 경우 10년간 6억원까지 증여세가 없고 성년 자녀의 경우 5000만원(미성년자 2000만원)까지 공제가 가능하다. 그 외에도 며느리, 사위를 포함한 친족의 경우 각각 500만원을 공제해준다.

◇소득 없는 자녀에게 증여 땐 세금 주의 손자·손녀에게 바로 증여하는 것도 많이 사용하는 증여의 기법이다. 손자, 손녀에게 바로 증여하는 경우 원래 내야 할 세금에 30%를 할증하여 증여세를 내야 한다. 얼핏 생각하면 세금을 많이 내는 것 같지만 두 번 내야 할 증여세를 한 번만 내면 되므로 가족 전체 세 부담으로 보면 절세 효과가 있다. 특히 부동산의 경우 취득세를 한 번만 내면 돼 이러한 세대생략 증여를 활용하기에 좋다. 단 증여세는 재산을 증여받은 사람, 즉 수증자가 내야 한다. 그렇기 때문에 소득이 없는 미성년자 자녀나 손자 등에게 증여했다면 증여세 부분도 고려해서 함께 증여해야 한다. 만약 예금·펀드 등 금융자산을 증여했다면 증여받은 예금 등에서 일부 인출하여 증여세를 부담하면 되지만 부동산을 증여하는 경우, 부동산뿐만 아니라 세금 부분(증여세 및 취득세)도 증여재산에 포함하여 같이 증여 신고해야 한다. “증여세는 증여 자산의 선택부터 증여 시기, 그리고 증여 대상 및 방법에 따라 세 부담 차이가 많이 발생하므로 철저한 계획이 필요합니다